1分pk10app娱乐社科院专家:楼市面临拐点 未来房价或不断下跌

  • 时间:
  • 浏览:0

A-A+2014年5月16日11:13中国证券报评论

  2013年房地产1分pk10app娱乐市场超预期,几乎所有1分pk10app娱乐的城市(温州等除外)房价都总出 了大幅上涨,房地产销售额和投资额都创历史新高,双双超过15万亿元。但进入2014年,房地产市场并如此 延续2013年的好光景,原本还还有一个月的数据看,不仅销售额大幅度下降(其他城市的销售额同比下降近一半),不少城市还总出 了打折促销楼盘,市场预期悄然总出 扭转。笔者认为,意味分析楼市预期总出 逆转的因素主要有以下三方面。

  美国量宽政策逐渐退出

  从历史的经验看,每当美国经济地处下行周期,美国的货币政策开始英文英语 英文扩张,美元持续弱势,国际资本从美国流出,进入新兴市场国家,哪些资本所到之处经济繁荣、投资扩张、出口增加、老百姓就业改善,而副产品则是楼市泡沫和股市泡沫。上个世纪70年代末3000年代初,美国为了遏制严重的通货膨胀,将利率提高到接近20%的水平,意味分析实业资本多量流入日本和“亚洲四小龙”,使哪些国家和地区成为当时的明星。经济的高速增长必然使市场对未来产生过度乐观的预期,房地产价格持续快速上涨。

  30001年后同类的故事再次上演。机会美国网络科技股泡沫破灭及“9・11事件”的影响,资本开始英文英语 英文撤离美国,而中国拥有多量的廉价劳动力,并在30001年加入WTO,成为21世纪初国际资本重点投资的热土,中国更慢成为世界工厂。

  当然,中国在更慢成为世界工厂的一齐,也总出 房价持续快速上涨的问提。30005年后,我国政府几乎每年都出台遏制房地产价格上涨的政策措施,但无一例外的都在效果不彰。以历史的眼光和全球的视角来分析中国房地产,就会让问提变得简明清晰。中国正在总出 的泡沫经济与20年前日本的泡沫经济,的确有其他其他的同类之处。

  历史同样我不知道们,每当美国经济复苏,国际资本将开始英文英语 英文从新兴市场国家收回,次责国家将遭到重大冲击,房地产泡沫崩溃和金融危机往往难以处置。1998年爆发的危机其他其他还还有一个经典的案例。1998年后后,东南亚诸国经济持续繁荣,企业家和政府都被乐观气氛左右,总出 过度负债和过度投资问提。1分pk10app娱乐根据有关研究机构的资料,1985年至1990年,日本非金融企业的总体负债更慢增长,非金融企业的杠杆率(总体债务与GDP的比值)从0.9左右上升到1.3左右,5年时间里杠杆率上升了40多个百分点。企业的过度负债为经济增长埋下隐患。从1995年开始英文英语 英文,美国开始英文英语 英文实施强势美元战略,资本开始英文英语 英文回流美国,更进一步加剧了日本企业去杠杆的步伐,具体表现为企业贷款需求大幅减少,经济增速从高速增长滑落到零增长清况 。

  从去年下两天开始英文英语 英文,印度、巴西、土耳其、阿根廷等国都遭遇汇率大幅度贬值的冲击,在汇率危机的背景下,房地产价格总出 下跌则是必然的产物。

  房地产市场过剩

  从城镇居民人均住房面积及每年新增的住房数量看,中国房地产市场机会总出 过剩。

  我们歌词 都 首先看看房地产市场发展的总体清况 。中国房地产市场从30001年开始英文英语 英文持续繁荣,无论是房地产投资金额、新开工面积、施工面积,还是销售数据(主其他其他商品房销售面积和金额)都更慢增长。经过12年的发展,2013年的房地产各项数据都在30001年的数倍乃至数十倍。机会说30001年我国城镇居民还地处住房短缺清况 语录,如此 2013年城镇居民人均住房建筑面积已达到35平方米,超过中等收入国家的住房消费水平。

  再从区域形状看,次责城市尤其是次责中小城市的住房总出 严重的供大于求。在诸多的总出 住房供大于求的城市中,温州和鄂尔多斯是还还有一个典型。早在30003年前后,中国的房地产市场后后步入繁荣期,温州“炒房团”就开始英文英语 英文在大江南北到处寻找目标,并在房地产投机过程中总爱运用各种金融工具放大杠杆,2010年前后,温州的中心城区的房价一度接近115万元每平方米,超过北京、上海城区的房价。但你其他建立在高杠杆基础上的高房价危如累卵。2010年后温州的房地产崩盘,房价总出 大幅度下跌,个别楼盘价格下跌了3000%。

  鄂尔多斯在2011年前总出 的楼市繁荣主要依靠煤炭资源的涨价。该城市每年向市场销售的煤炭可达到5亿吨左右,占中国煤炭总消费量的1/6左右。随着30001年至2011年间煤炭价格持续上升,该城市财富积累快速膨胀,乐观预期随着时间推移不断强化,结果是楼市价格不断飙升。2011年后煤炭价格开始英文英语 英文下滑,鄂尔多斯的楼市泡沫破灭,并随之总出 了民间金融危机。

  上述还还有一个城市楼市繁荣都伴随着民间金融的繁荣,投资者把金融杠杆不断放大是总出 楼市崩盘危机的根源。统计显示,金融杠杆放大的程度与楼市价格持续的时间呈正比,楼市繁荣时间持续越长,则投资者将金融杠杆放大的比例越高。温州和鄂尔多斯是中国房地产市场的典型案例,但绝都在个别案例。当前人口流动的趋势是人口集中向大城市和特大城市流动,其他其他中小城市机会就业及教育等的因素,人口总出 减少,但房地产开发的面积在更慢扩张,尤其是30009年后后,哪些城市房地产市场危机正在逼近。

  北京、上海等一线城市的住房总量相对于人口总量来说我虽然如此 总出 过剩,但价格太高,机会超出一般居民的承受能力。换句话说,机会价格保持不变或居民收入水平如此 大幅度改善,哪些中心城市的住房也难以出清。

 [1] [2] [下一页]